判断所选房子是否值得拿的关键因素

关键点就是供需关系，如果一个商圈有个头部民宿90%的入住率，定价在180，配置还好非常具有竞争力。其他民宿做的也还好但是入住率只有50~60%定价一样，你敢进入这样的市场吗？你只有各方面做的比头部好价格差不多才能杀出重围，这样对于新手太难，而且回本周期可能也会接近两年。

早在拿房前一个月我就通过工具房态地图统计了解整个南充市的民宿入住情况。统计从23.7月初开始，到8月中旬我才看房拿房。目的就是找到竞争小回本快的房源。

分析同行/判断供需关系

入住率

观察同房型同行的入住率情况，判断出该商圈的竞争压力和入住需求。

价格

观察同房型同行都配备了哪些设施及服务，在同样配置的情况下你的定价是否能和他竞争。

其他指标

可以访问工具房屋打分卡打分

例子

通过工具房态地图统计得知万达广场头部民宿入住率80~90%。同期其他民宿入住率只有50%~70%，价格还比他低20的单价。

在通过财务模型回本计算器得出该商圈回本周期卖到170（扣除10%的平台服务费实收153左右）（70%的入住率）的情况下回本都要2年。

成本详情如下，每个月的成本月租1200 加上物业120 加上宽带影视会员70，每个月保洁500 水电350 耗材150 广告100 ， 最初投资软硬装加上房租中介费，还只算16500左右的样子，回本周期都要2年，要我没有特别明显的优势的话是不会再这开的。 想要1年回本的话该商圈需要这成本不变的情况下每晚单价提高的200，每晚实际收到175左右才能一年回本，或者提高入住率和头部80%~90%单价170.